导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(b2197的立方根是多少，216的立方根是多少ǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.42197的立方根是多少，216的立方根是多少亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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