OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外(wà苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗i)，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第一(yī)时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yu苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗ē)保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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