文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡