导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zu一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗ì)后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sō一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗ng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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