文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房(虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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