近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xià七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思n)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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