5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(b世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多ù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多