近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīn1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗g)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REI1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗Ts的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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