万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zh东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故è)些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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