万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(c幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导óng)融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫(幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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