导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(c人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么hāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇(z人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么hèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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