饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关(外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭fēn)档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并(bìng)未明(míng)确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gě外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭i)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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