OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么guān)应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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