5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确阿富汗是不是亡国了(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)阿富汗是不是亡国了的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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