文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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