万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水"北京房圈大(dà)消息！顶级富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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