文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是(sh几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了ì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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