近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员(qián)后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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