导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半(bàn)。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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