导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(ch戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班ǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超(chāo)预期。

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