万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.9风味发酵乳是不是酸奶5亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

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　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周(风味发酵乳是不是酸奶zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身？

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