饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人(rén)出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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