饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定(dìng中国的国粹有哪些)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取过中国的国粹有哪些桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”中国的国粹有哪些p>

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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