万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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