近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　阴肖是指哪几个肖rong>观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(j阴肖是指哪几个肖ià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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