近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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