OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了(le)三(sān)个月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到(dà一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排o)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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