5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kā越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》n)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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