OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到(dào)了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人(两只小白兔在衬衫里抖来抖去，老师两只大兔子来回晃rén)有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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