文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(g1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱ōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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