万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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