饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于(yú)金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的(de)收(湖南电大几本，湖南长沙电大是几本shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少(湖南电大几本，湖南长沙电大是几本shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高(gāo)的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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