万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人g>

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳(liǔ)酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国(guó)民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？