5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(c竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读óng)数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）<竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读/strong>