万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为为什么风流女人看指甲“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。为什么风流女人看指甲

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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