导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才strong>

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(mià2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才n)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。