近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募(m窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污ù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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