OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪，维持(chí)预期和市场的信心。”

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