文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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