万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　不拘于时句式类型，不拘于时句式还原近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯不拘于时句式类型，不拘于时句式还原源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上不拘于时句式类型，不拘于时句式还原述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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