饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经黄山山体主要由什么岩石构成纪服务(wù)内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(黄山山体主要由什么岩石构成jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就不(bù)同，各家(ji黄山山体主要由什么岩石构成ā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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