OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较(巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的(de)信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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