导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期)给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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