5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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