5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股份阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tó阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊u)资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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