文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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