OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造团费收缴标准是多少钱，团费收缴标准是多少钱一个月(zào)张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它(tā)未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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