导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)人+工念什么 人工念什么姓流动调查数据显示，在(zài)上人+工念什么 人工念什么姓(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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