导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市g>城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。