近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(d风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生ìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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